Sprzedaż mieszkania bez pośrednika

Jeśli decydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika, nie musimy sami zajmować się wszystkimi formalnościami. Jednak jeśli chcemy oszczędzić na prowizji, która może wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, możemy spróbować sprzedać mieszkanie samodzielnie. Co musimy przygotować i o czym powinniśmy pamiętać?

Podstawą jest adekwatna cena. Nieruchomość nie może być przeszacowana, gdyż zbyt wysoka cena odstrasza nabywców i opóźnia sprzedaż. Owszem, można zaryzykować z wyższą kwotą, a później ewentualnie obniżyć cenę, gdy nie będzie zainteresowania ofertą. Jednak eksperci wskazują, że najbardziej popularne i najczęściej oglądane są ogłoszenia nowo dodane. Oferta, która „wisi” w serwisie od kilku miesięcy, a jej cena spadała już kilkakrotnie, zdążyła się już opatrzyć potencjalnym kupującym. Z kolei cena zbyt niska sugeruje, że z lokalem jest coś nie tak, a sprzedający chce się szybko pozbyć kłopotu. Poza tym mogą tu wystąpić problemy z urzędem skarbowym. Pamiętajmy, że od sprzedaży nieruchomości należy odprowadzić podatek, którego wysokość obliczana jest na podstawie jej ceny. Gdy odbiega ona znacząco od ceny podobnych nieruchomości obecnych na rynku, budzi to podejrzenia, że chcieliśmy zaoszczędzić na podatku.

Powinniśmy też przygotować niezbędne dokumenty. Potrzebne będą przede wszystkim te, które potwierdzają nasze prawo do nieruchomości, a więc akt notarialny (umowa sprzedaży, umowa darowizny bądź ustanowienie odrębnej własności lokalu), czy też prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku. Jeśli nabyliśmy spadek w roku 2007 i później, musimy też mieć zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku. Jeśli sprzedajemy nieruchomość obciążoną hipoteką, potrzebne będzie również zaświadczenie z banku. Przygotujmy też numer księgi wieczystej – nabywca zapewne będzie chciał ją obejrzeć.
Kolejnym krokiem jest przygotowanie oferty i zamieszczenie jej na portalach ogłoszeniowych. Ważne jest, by zawierała ona zdjęcia, które dobrze oddają wygląd mieszkania. Powinny być wyraźne i pokazywać każde pomieszczenie, a także sam budynek i jego otoczenie. Więcej na temat zdjęć piszemy w osobnym artykule. W ofercie muszą się też znaleźć dokładne informacje o lokalu – jego powierzchni, rozkładzie, liczbie pomieszczeń, typie budynku, piętrze (jeśli dotyczy), standardzie (wiadomo, że sformułowania „wysoki standard” czy „stan dobry” nie są obiektywne, ale warto choć w przybliżeniu określić, czego nabywca może się spodziewać). W opisie podkreślmy atuty mieszkania – np. korzystną lokalizację, dobre połączenia komunikacyjne, duży balkon itp.

Jeśli nie korzystamy z usług agenta nieruchomości, to my sami musimy zająć się obsługą telefonów i maili od osób zainteresowanych. Starajmy się je odbierać regularnie. Warto sobie przygotować odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania, by nikt nas nie zaskoczył. Musimy też przewidzieć czas na prezentację mieszkania. Oznacza to konieczność odpowiedniego przygotowania mieszkania, by wyglądało jak najkorzystniej – a przede wszystkim stałego utrzymywania go w porządku.

Gdy już znajdziemy nabywcę zdecydowanego na kupno, przystępujemy do formalności. Typową praktyką jest podpisywanie umowy przedwstępnej. Zawiera się ją, gdy obie strony chcą przystąpić do transakcji, lecz zawarcie umowy ostatecznej z jakiegoś powodu nie jest możliwe w danym momencie (np. nabywca oczekuje na przyznanie kredytu albo musi najpierw sprzedać inną nieruchomość, by uzyskać fundusze). Wykonanie umowy przyrzeczonej zwyczajowo zabezpiecza się przez wpłatę zadatku. Strona, która zadatek otrzymała, może go zatrzymać, jeśli druga strona nie wywiązała się z umowy. Z kolei strona, która zadatek wpłaciła, może w razie niewykonania umowy domagać się jego zwrotu w podwójnej wysokości. Umowa przedwstępna nie musi być aktem notarialnym, lecz taka forma jest zalecana, gdyż lepiej zabezpiecza interesy stron niż zwykła umowa pisemna. Umowa kupna-sprzedaży nieruchomości jest zawsze przygotowywana przez notariusza i zawierana w jego obecności.