Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Kredyt hipoteczny jest jedną z głównych form finansowania zakupu mieszkania. Nic więc dziwnego, że na rynku pojawiają się oferty sprzedaży mieszkań z niespłaconym kredytem. Nabywcy czasem obawiają się zakupu takiego lokalu. Jednak obciążona hipoteka wcale nie musi być przeszkodą w transakcji – trzeba jedynie wiedzieć, jak ją przeprowadzić.

Jeśli mamy na sprzedaż mieszkanie, którego hipoteka jeszcze nie została spłacona, przede wszystkim powinniśmy się skontaktować z bankiem, który udzielił nam kredytu. Będziemy potrzebowali zaświadczenia o wysokości aktualnego zadłużenia wraz z odsetkami, zawierającego deklarację banku o terminie wydania dokumentu potwierdzającego spłatę kredytu i wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki. W zaświadczeniu powinien również znaleźć się numer rachunku bankowego, na który ma zostać przelana spłata zadłużenia.
Zwróćmy uwagę, że wcześniejsza spłata kredytu może się wiązać z koniecznością zapłacenia prowizji – zależy to już od konkretnego banku. Sprawdźmy więc, na jakich warunkach nasz bank to umożliwia.

Dalej można postępować na kilka sposobów w zależności od finansowania zakupu. Najprostszym jest przedterminowa spłata długu przez sprzedającego z własnych środków zanim dojdzie do sprzedaży. Wówczas kupujący otrzymuje lokal z czystym kontem. Jednak w praktyce taka opcja jest wykonalna dla tych, którzy mają oszczędności i którzy spłacili już znaczną większość kredytu.

Inną możliwością jest sytuacja, gdy nabywca finansuje zakup własną gotówką. Jednak wcześniej sprzedający powinien dostarczyć wspomniane już zaświadczenie o zadłużeniu i o zgodzie na wykreślenie hipoteki. W przeciwnym razie kupujący mógłby mieć trudności z jej wykreśleniem. Metoda rozliczenia jest ustalana przez strony transakcji. Można się umówić tak, że sprzedawca otrzymuje całą kwotę za nieruchomość, a jej część przeznacza na spłatę kredytu. Druga metoda polega na tym, że kupujący wpłaca część środków na rachunek służący do obsługi kredytu, pozbywając się tym samym zobowiązania wobec banku, a reszta kwoty trafia na konto sprzedającego.

Kolejny wariant zakłada, że kupujący zaciąga kredyt hipoteczny, który zostaje zabezpieczony na sprzedawanej nieruchomości, a dotychczasowa hipoteka zostaje wykreślona. Jednak w tym przypadku procedury trwają znacznie dłużej. Sprzedający musi czekać, aż kupujący dostanie kredyt; istnieje też ryzyko, że kredyt nie zostanie udzielony w ogóle. Poza tym zasadą jest, że środki, które pożyczył nabywca, w pierwszej kolejności są przeznaczane na spłatę zobowiązań dotychczasowego właściciela. Sprzedający otrzymuje pozostałe środki dopiero wtedy, gdy wpis hipoteczny zostanie wykreślony z księgi wieczystej sprzedawanego lokalu. Specjaliści radzą, by w takiej sytuacji kupujący starał się o kredyt w banku, w którym sprzedający wcześniej sfinansował swój zakup tego samego lokalu.

Sprawa komplikuje się, gdy mieszkanie zostało zakupione na kredyt w obcej walucie, zwłaszcza we frankach szwajcarskich. Wówczas trzeba opłacić pozostałą część kredytu również w obcej walucie lub przeliczyć ją na złotówki według aktualnego kursu. W przypadku franków może się okazać, że wartość nieruchomości jest niższa niż kwota kredytu, więc sprzedaż staje się nieopłacalna.